FAQ für Vermieter
Häufig gestellte Fragen und die Antworten dazu
Fragen zum Umgang mit dem Coronavirus
Das Büro ist geöffnet, telefonisch sind wir jederzeit erreichbar.
Ideal ist der Kontakt per E-Mail.
Termine wie Besichtigungen dürfen stattfinden wenn alle geltenden Regeln eingehalten werden.
Bei einer Besichtigungen handelt es sich nicht um eine private Zusammenkunft. Aus Sicht von Makler und Vermieter ist es die Aufrechterhaltung der beruflichen Tätigkeit. Daher ist auch eine aktuelle Zweihaushalts- beziehungsweise Zweipersonenregelung außer Kraft gesetzt.
Fragen können per Telefon oder E-Mail geklärt werden; Dokumente digital ausgetauscht.
Fragen zum Mietpreis
Der Mietpreis ist abhängig von Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung. Dabei gibt es gesetzliche Vorgaben zu berücksichtigen. Mit unserer Erfahrung können wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen, damit Sie zu einem optimalen Ergebnis kommen.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnraum in München sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Miete wird bestimmt durch den Mietspiegel bzw. durch Sachverständigengutachten.
Die Betriebskosten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Zu Ausnahmen von der Mietpreisbremse und weitere Besonderheiten können wir uns gerne unterhalten.
Der Mietspiegel begrenzt als Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete Bestands- und über die Mietpreisbremse auch die Neuvertragsmieten.
Der neue Mietspiegel für München 2021 wurde vom Stadtrat als qualifiziert anerkannt und veröffentlicht. Da die Erhebung der Stadt „nicht repräsentativ“ war, erfolgte die Anpassung lediglich als Fortschreibung des bis dahin gültigen Mietspiegels 2019 auf Basis der Erhöhung des Verbraucherpreisindex um 3,1 Prozent. Dubioserweise wurden die ursprünglichen Umfrageergebnisse vernichtet.
In bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Außerdem gelten Kappungsgrenzen. Innerhalb von drei Jahren darf die Grundmiete höchstens um 20 Prozent steigen, im Stadtgebiet München um maximal 15 Prozent (aber nie höher als die ortsübliche Vergleichsmiete).
Fragen zum Objekt
Da es verschiedene Berechnungsgrundlagen gibt empfehlen wir im üblichen Fall die Wohnflächenverordnung (WoFlV):
Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen.
Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen der Zubehörräume (insbesondere Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen sowie Geschäftsräume).
Dabei sind als Wohnfläche anzurechnen bei einer lichten Höhe von
• mindestens zwei Metern 100 %,
• mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern 50 %;
• unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder 50 %
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind 25 %, höchstens zu 50 %.
Diese Entscheidung ist abhängig von der Art des Mietobjektes, der Lage und der Zielgruppe.
Zu den aktuellen Gegebenheiten beraten wir Sie dazu im Einzelfall.
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Fragen zur Vermarktung
Für die optimale Präsentation und erfolgreiche Vermittlung sind professionelle Fotos und aussagekräftige Texte unverzichtbar. Wir haben dazu die Erfahrung und technische Ausstattung.
Um jetzt schon mit der Vermarktung zu beginnen haben wir eigene Techniken um das Objekt positiv darzustellen.
Kurz gesagt: Wer bestellt bezahlt.
Das kann sowohl der Mieter als auch der Vermieter sein.
1. Mieter
Beauftragt uns der Wohnraumsuchende werden wir auch von diesem bezahlt.
> Zu den Mietgesuchen
2. Vermieter
Werden wir von Ihnen beauftragt können Sie die Vermieterprovision bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §9 Einkommensteuergesetz als Werbungskosten geltend machen.
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Bei erfolgreicher Vermietung von Wohnraum beträgt die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
Das geltende Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien ist nicht für Gewerbeobjekte gültig.
Fragen zum Vertragsabschluss
Nebenkosten bestehen aus den Betriebskosten, die dem Eigentümer durch das Objekt laufend entstehen, plus den Heizkosten.
Die umlagefähigen Nebenkosten fallen für den Mieter neben der Grundmiete monatlich an und werden einmal jährlich mit den tatsächlichen Kosten gegengerechnet. Diese Kosten sind vom Mieter allerdings nur dann zu zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Im Vertrag sollte der Vermieter die Formulierung „Betriebskosten“ verwenden. Damit sind alle gängigen Kosten ersichtlich genug dargelegt. Bei zukünftigen Erweiterungen sind diese Kosten ebenfalls durch die Formulierung im Mietvertrag gedeckt.
Hat er Betriebskosten, die als „sonstige“ zählen, sollte er diese explizit nennen.
Ein Mietvertrag ist gültig, wenn er festlegt, wer Vermieter und wer Mieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.
Der unbefristete Mietvertrag ist die häufigste Form des Mietvertrags. Mit einem unbefristeten Mietvertrag läuft das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
Der Mieter kann ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Seine Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer des Mieters, sie beträgt zwischen drei und neun Monaten (bis fünf Jahre drei Monate, nach fünf Jahren sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate).
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Beabsichtigen Sie einen der weiteren gängigen Arten von Mietverträgen wie Dauermietvertrag, Zeitmietvertrag, Untermietvertrag, Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag … zu wählen, können wir gerne über die Besonderheiten, Vorteile, Nachteile und Risiken dazu sprechen.
In Deutschland besteht Meldepflicht. Wer umzieht, hat sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der zuständigen Meldebehörde an- bzw. umzumelden. Dazu muss eine Bestätigung des Vermieters über den Einzug bei der Meldebehörde vorgelegt werden.
Ob Wohnung in einem Haus, Zimmer in einer Wohnung in einem Haus oder ganzes Haus ist egal. Der Vermietende muß diese Bescheinigung dem Wohnungsnehmer ausstellen damit dieser sich anmelden kann.
„Wohnungsgeber“ kann der Eigentümer oder eine mit der Vermietung beauftragte Person oder Stelle sein. Bei Untervermietung oder Wohngemeinschaften ist der Hauptmieter Wohnungsgeber. Zieht jemand zu seinen Eltern, werden diese zum Wohnungsgeber. Wer in eine Eigentumswohnung zieht, muss sich die Bescheinigung selbst ausstellen. Auch wer nur eine Zweitwohnung bezieht ist meldepflichtig.
Ein Gewerbemietvertrag wird bei der Miete von gewerblichen Räumlichkeiten geschlossen. Der Vertrag sollte Mietzweck, Höhe der Miete, Mietzeit, Kündigungsfristen und Nutzungsrechte definieren. Es empfiehlt sich für Mieter, den Nutzungsumfang der Gewerbeimmobilie festzulegen ebenso wie die Höhe der Betriebskosten, Renovierung- und Instandhaltungsverpflichtungen, sowie Form und Höhe der Kaution.
Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben zur zulässigen Miethöhe. Die Nebenkosten können alle auf den Mieter abgewälzt werden.
Wenn Sie im unbefristeten Gewerbemietvertrag keine Kündigungsfristen vereinbaren, gilt für die ordentliche Kündigung die gesetzliche Frist gemäß § 580a BGB: 6 Monate zum Quartalsende.
Wer seine Immobilie als privater Vermieter vermietet, muss die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern. Anders als ein Gewerbetreibender muss ein privater Vermieter allerdings keine Umsatzsteuer berechnen oder abführen. Bis zu Mieteinnahmen von einem Wert von 30.000 Euro ist der Vermieter von der Umsatzsteuer befreit.
Bei der Art der Miete gibt es Festmiete, Staffelmiete, Umsatzbeteiligungsmiete, Indexmiete …
Mit Konzept und Strategie zum Ziel!
Sie als Eigentümer begleitet unser Team verantwortungsbewusst und kompetent. Als Experten mit über 20 Jahren Erfahrung im Großraum München beraten wir Sie fachkundig und setzen zügig Ihre individuellen Wünsche und Vorstellungen um.
